BGH kippt 3-Angebote-Pflicht: Was das für WEGs und Handwerker bedeutet

Das BGH-Grundsatzurteil VZR 7/25 verändert die Spielregeln für Wohnungseigentümergemeinschaften grundlegend: Die starre Pflicht, vor jeder Handwerkerbeauftragung drei Vergleichsangebote einzuholen, gilt nicht mehr automatisch. Was das konkret bedeutet – für WEG-Verwalter, Eigentümer und die Handwerksbetriebe, die von WEG-Aufträgen leben.

Was war die 3-Angebote-Pflicht bei WEG-Erhaltungsmaßnahmen?

Jahrelang galt in vielen WEGs als ungeschriebenes Gesetz: Wer Handwerker beauftragen will, muss mindestens drei Angebote einholen. Diese Praxis war zwar gesetzlich nicht ausdrücklich vorgeschrieben, hatte sich aber als Standard in Verwaltungsrichtlinien, Beschlüssen und der gelebten Praxis durchgesetzt – gestützt auf das Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Hintergrund: Das WEG verpflichtet Eigentümergemeinschaften, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit durchzuführen. Daraus leiteten viele Verwalter und Gerichte die Anforderung ab, durch mehrere Angebote den günstigsten Preis zu sichern. Bei größeren Maßnahmen wie Dachsanierungen, Fassadenarbeiten oder Heizungserneuerungen wurde ein Einzelauftrag ohne Vergleichsangebote oft als Pflichtverletzung des Verwalters gewertet.

In der Praxis führte dies zu erheblichem Verwaltungsaufwand: Verwalter mussten Anfragen verschicken, Angebote sammeln und auf Eigentümerversammlungen vorlegen – selbst bei kleineren Reparaturen. Handwerksbetrieben fehlte dadurch die Planungssicherheit; aufwendige Angebotserstellungen führten oft zu keinem Auftrag.

Was hat der BGH 2026 entschieden?

Mit Urteil VZR 7/25 hat der Bundesgerichtshof klargestellt: Eine starre Drei-Angebote-Pflicht existiert im WEG-Recht nicht. Das Gericht betonte, dass das Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung zwar weiterhin gilt, aber nicht schematisch durch eine feste Angebotsanzahl erfüllt werden muss.

Stattdessen kommt es laut BGH auf den konkreten Einzelfall an. Maßgebliche Faktoren sind:

• Auftragswert: Bei geringfügigen Reparaturen und Routinewartungen ist ein einzelnes Angebot eines bekannten Fachbetriebs ausreichend.
• Dringlichkeit: Bei Notfällen (z. B. Wassereinbruch, Heizungsausfall) darf unverzüglich beauftragt werden, ohne Vergleichsangebote abzuwarten.
• Marktlage: Wenn in der Region nur wenige spezialisierte Betriebe tätig sind, kann das Einholen von drei Angeboten unverhältnismäßig sein.
• Bewährte Zusammenarbeit: Eine langjährige, nachgewiesenermaßen wirtschaftliche Zusammenarbeit mit einem Fachbetrieb rechtfertigt eine Direktbeauftragung.

Der BGH stellt damit klar: Wirtschaftlichkeit ist das Ziel, nicht das Ritual der drei Angebote. Verwalter können künftig begründet entscheiden, wann ein einzelnes Angebot ausreicht – müssen diese Entscheidung aber dokumentieren und gegenüber der Eigentümergemeinschaft plausibel begründen können.

Was bedeutet das für Handwerksbetriebe und WEG-Verwalter?

Für lokale Handwerksbetriebe eröffnet das Urteil echte Chancen. Wer eine zuverlässige, transparente Zusammenarbeit mit WEG-Verwaltungen pflegt, kann künftig häufiger direkt beauftragt werden – ohne jedes Mal in einem Angebotswettbewerb zu stehen. Das spart Zeit auf beiden Seiten und stärkt die Planungssicherheit.

Konkret empfiehlt sich für Betriebe:

• Aktiv auf WEG-Verwalter in der Region zugehen und Referenzprojekte dokumentieren
• Angebote klar und nachvollziehbar gestalten – damit Verwalter die Wirtschaftlichkeit leicht belegen können
• Rahmenvereinbarungen für wiederkehrende Wartungsleistungen anbieten
• Digitale Auftragsvermittlung nutzen, um bei neuen WEG-Kontakten sichtbar zu sein

Für WEG-Verwalter entsteht nun mehr Flexibilität, aber auch mehr Verantwortung. Die Dokumentationspflicht bleibt: Warum wurde ein Betrieb ohne Vergleichsangebote beauftragt? Welche Kriterien haben die Entscheidung getragen? Verwalter sollten interne Richtlinien anpassen und klare Schwellenwerte definieren, ab denen Vergleichsangebote eingeholt werden.

Für WEG-Eigentümer ändert sich praktisch wenig – solange die Verwaltung ordnungsgemäß dokumentiert. Das Recht, auf der Eigentümerversammlung Rechenschaft über Auftragsvergaben zu verlangen, bleibt unberührt.

Wer als Eigentümer oder Verwalter schnell den richtigen Fachbetrieb für WEG-Maßnahmen finden möchte, kann Aufträge unkompliziert und kostenlos über work5.de ausschreiben – ohne Provision und ohne Abo. Betriebe aus der Region geben direkt Angebote ab, und die Dokumentation für die Eigentümerversammlung ist damit automatisch vorhanden.

Für Handwerksbetriebe, die gezielt WEG-Verwalter als Kunden gewinnen möchten, lohnt sich eine provisionsfrei Registrierung auf work5.de – ohne Risikokosten für die Angebotserstellung.